Fique atento aos riscos dos fundos imobiliários

Adriana Aguilar      17/10/2012

Com a taxa básica de juro na casa de um dígito, ao redor de 7% ao ano, e com o Ibovespa patinando, o fundo de investimento imobiliário (FII) ganha relevância como aplicação. Alguns profissionais até dizem que o FII é uma mistura de fundo de renda fixa, por ser um produto conservador atrelado a um imóvel, e de renda variável em função do preço das cotas oscilar. O problema é que a complexidade do produto carece de profissionais experientes na análise dos lançamentos dos FIIs aos pequenos investidores que encontram pela frente o preço da cota variando de R$ 1 mil a R$ 30 mil.

“Os grandes bancos de varejo preferem oferecer ao pequeno investidor produtos próprios, evitando a distribuição de terceiros ao varejo. Mesmo quando oferecem cotas de FIIs, faltam profissionais com experiência em fundos imobiliários. Somente em algumas corretoras de valores independentes e alguns bancos de investimentos, é possível encontrar analistas com capacidade para avaliar o real preço das cotas dos fundos imobiliários lançados”, afirma o consultor em fundos imobiliários, Sérgio Belleza.

Na falta de analistas capacitados para os fundos imobiliários, a consequência é a escassez de relatórios sobre os fundos levados a lançamento. “À medida que os bancos e corretoras estiverem aparelhados para orientar o investidor sobre a relação do valor da cota do FII e do metro quadrado dos empreendimentos, maior será segurança para o pequeno investidor”, afirma Belleza.

A aplicação em FII exige conhecimento no setor. Não pense que os fundos imobiliários de salas comerciais, hotéis e shoppings – segmentos aquecidos devido ao crescimento da economia local – são investimentos com lucro certo. Para começar, os profissionais consultados são unânimes em dizer que não existe melhor ou o pior rendimento de um FII por categoria do fundo (shoppings, salas comerciais, flat, galpões). Tudo dependerá da análise de cada edifício e da proposta dele.

“O rendimento da cota está relacionado à gestão dos fundos”, afirma João Mansur, da Tag Investimentos que, atualmente, faz a gestão de oito fundos de investimento imobiliário e também estruturando um FII composto por 4 shoppings de pequeno e médio porte). Ao todo, terão cerca de 70 inquilinos.

FIIs de hóteis

Um levantamento feito pelo consultor em fundos imobiliários, Sérgio Belleza, com base na média dos 47 FIIs, acompanhados por sua equipe, mostrou que, em 12 meses, encerrados em julho passado, os FIIs de hotelaria tiveram o maior rendimento, de 56,42%, resultado influenciado basicamente pelo bom desempenho das cotas do FII Hotel Maxinvest em 2011 e 2012, quando rendeu 59,06% nos primeiros sete meses.

FIIs de escritórios

Em segundo lugar, por desempenho de setor, ficaram os escritórios que somam 21 FIIs dos 47 acompanhados por Belleza. “Eles mantêm um rendimento médio atrativo, alcançando 41,57% em 12 meses, encerrado em julho passado”, diz Belleza. Prova de que o conhecimento dos gestores sobre os FIIs faz toda a diferença são os fundos de fundos que renderam, no mesmo período, 40,15%. São fundos com carteiras compostas por cotas de outros fundos imobiliários, de quaisquer setores. A seleção é feita com base na qualidade do ativo.

FIIs de shoppings

Para Belleza, o segmento de FIIs de shoppings imobiliários tem dado muita alegria aos investidores. No entanto, o setor não lidera o ranking de rentabilidade em função do desempenho ruim do FII Shopping West Plaza e do FII Mais Shopping Largo 13.

Os FIIs de shoppings que tiveram desvalorização nos últimos 12 meses apresentam problemas em comum. Um deles é a garantia de rentabilidade mínima paga ao investidor temporariamente. Essa garantia supera o rendimento mensal de alguns shoppings que é gerado pelo aluguel mínimo, percentual sobre as vendas do mês e, às vezes, participação no resultado do estacionamento. Também amargam rentabilidade negativa os FIIs de shoppings que tiveram o preço da cota inflado no período de lançamento, acima do seu valor real. Com o ajuste de preço feito pelo mercado, os investidores que participaram do lançamento perderam dinheiro.

O FII Mais Shopping Largo 13 (código MSHP11), lançado em outubro de 2010 com o valor unitário de sua cota em R$ 1 mil, teve o preço de fechamento da cota reduzido para R$ 559,00, em 29 de junho de 2012.

Já a cota do FII Shopping West Plaza, negociada na bolsa com o código WPLZ11B, acumula queda de 1,65% em 2012. Pior ainda foi o desempenho deste fundo em 2011, fechando o ano com rendimento negativo de 12,11%. A partir de outubro, o cenário para o FII West Plaza pode ficar pior.

O Informativo Mensal do FII West Plaza, disponível no site da BM&F Bovespa, afirma que “em 20/06/2012, foi distribuído o rendimento de R$ 0,83 por cota. Esse rendimento foi complementado pela garantia de renda mínima que irá vigorar até o exercício de julho de 2012, com distribuição aos cotistas em setembro de 2012”. Portanto, a partir de outubro, os cotistas do fundo imobiliário ficam sem a garantia de renda mínima e passam a receber somente o rendimento da cota. Só para constar, o rendimento da cota do FII em maio, junho e julho passado ficou em 0,58%, 0,35% e 0,48%, respectivamente, – bem inferior ao que tem sido distribuído em função do acréscimo proporcionado pela garantia de renda mínima.

FIIs de empreendimentos em construção

Outro risco para os investidores são os FII de imóveis em construção. Quando não finalizado, o cotista recebe a garantia de renda mínima do fundo por um determinado tempo. Depois de pronto, o empreendimento distribuirá a receita gerada por sua própria atividade. O desafio, no futuro, é que a performance do prédio comercial supere ou empate com a rentabilidade garantida distribuída anteriormente aos cotistas, explica Belleza.

Um total de 156 fundos imobiliários constava como registrado no site da Comissão de Valores Mobiliários até o final de julho. Metade deles, 78, negocia cotas no balcão organizado da BM&F Bovespa. Alguns deles estão em construção, como o The One, BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, BM Cyrela Thera Corporate, CSHG Desenvolvimento de Shoppings Populares, RB Capital General Shopping Sulacap, entre outros. Ao clicar no nome desses fundos, no site da Bovespa, será possível verificar, no link “comunicados”, o andamento de cada construção e a rentabilidade garantida durante o período.

O investidor deve ter sempre em mente que imprevistos acontecem até a distribuição da receita gerada pela própria atividade proposta pelo fundo. O FII BB Renda Corporativa, com emissão de cotas em 13 de junho de 2011, apresenta rendimento negativo de 11,45% nos sete primeiros meses de 2012. O objetivo do fundo é a aquisição de imóveis para a posterior locação ao Banco do Brasil. No programa inicial de investimentos do fundo, havia a previsão de aquisição de 25 imóveis, com valor médio entre aquisição, reforma e construção de, aproximadamente, R$ 5,86 milhões por imóvel. Durante a fase de prospecção, o valor médio elevou-se para R$ 6,90 milhões, o que determinou a alteração do planejamento e a uma redução da quantidade para 21 imóveis.

Até o final de junho de 2012, FII BB Renda Corporativa havia adquirido 11 imóveis. Dois deles estão em obras. Existem outros quatro imóveis em “due diligence” jurídica e outros quatro em uma fase de negociação de valores, segundo o relatório divulgado pelo administrador.

O diretor executivo de investimentos do Citi Brasil, Ennio Ferreira de Moraes Junior, explica que a valorização da cota do FII, ao longo dos anos, está relacionada à qualidade do ativo (localização do imóvel, acesso, transporte), precificação do ativo no lançamento, qualidade do inquilino, prazo do contrato e, principalmente, governança. “Não adianta ter um bom ativo sem haver alinhamento de interesse entre todas as partes envolvidas”, afirma Moraes Junior. O Citi Brasil atua com fundos imobiliários desde 2009. Até o final de 2012, o 14º FII será distribuído pela instituição.

FIIs de um único imóvel

Em 2011, o Hospital Nossa Senhora de Lourdes atrasou o aluguel do único imóvel do FII de mesmo nome, chegando a entrar no início de 2012 com uma ação revisional de aluguel de imóvel. Também o FII Hospital da Criança foi alvo de ação revisional de aluguel movida pelo locatário. O fato é que, em 2011, o rendimento de ambos fundos, com cotas negociadas no mercado de balcão da bolsa, caiu em torno 20%.

O FII Hospital da Criança foi constituído com o objetivo exclusivo de adquirir o imóvel onde funciona o Hospital da Criança. Por meio de um contrato de locação de, no mínimo, 20 anos corrigidos pelo IGP-M, o empreendimento é a atual sede do hospital pediátrico, construído pelo Grupo NSL – Hospital Nossa Senhora de Lourdes desde 1998, que também tem um fundo imobiliário, chamado Hospital Nossa Senhora de Lourdes. Portanto, os dois atrasaram aluguéis e entraram com ação pedindo a revisão do valor.

Em abril passado, a Rede D’OR São Luiz adquiriu o controle societário do Hospital da Criança e o controle societário do Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes. O aluguel pago continua seguindo a redução do valor determinada pela liminar. No entanto, como se trata de uma grande empresa do setor no controle dos dois hospitais, as cotas de ambos voltaram a subir em 2012. “A entrada da Rede D’OR São Luiz no processo ajudou bastante na precificação da cota”, afirma Belleza.

Ao contrário da concentração, a diversificação dos ativos da carteira imobiliária tem de ser priorizada pelo investidor. O FII CSHG Real State, com cotas negociadas no mercado de balcão da bolsa, é composto por 26 diferentes empreendimentos de exploração comercial, com vários inquilinos, dos quais cada um deles não representa mais de 10% da receita de locação do fundo, segundo o relatório gerencial de junho do fundo.

Na avaliação de Belleza, o rendimento de FIIs de imóveis alugados para um único locatário, comum no segmento educacional, foi influenciado pela ação revisional de aluguel proposta pelos hospitais. Em função disso, as cotas dos FIIs, no setor educacional, nos últimos 12 meses, encerrados em julho passado, não teriam ultrapassado os 21,87%.

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