Planejamento evita riscos do financiamento

Adriana Aguilar      15/06/2012

Imagem: flickr - incomeprotectiononline

As incorporadoras costumam se isentar de qualquer responsabilidade no caso de não cumprimento dos prazos e falta de pagamento dos clientes. Do outro lado, os consumidores que não conseguem pagar o financiamento, seja por variados motivos, têm o nome incluído em cadastros de inadimplentes. Com mais planejamento, em ambas as partes, seria possível evitar os riscos envolvidos no financiamento imobiliário.

A família tem de programar recursos adicionais para os momentos de imprevistos. No financiamento, feito com a construtora ou bancos, o comprometimento da renda pode alcançar de 25% a 30% do salário da pessoa em cada prestação. Na avaliação do consultor financeiro e professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Willian Eid, o percentual é muito elevado, principalmente, se considerado que o casal trabalha. “Se um dos dois perder o emprego, o percentual poderá chegar a 60% da renda da família. Um casal com três filhos, por exemplo, tem despesas imensas. O indicado é não comprometer mais do que 20% da renda da família com dívidas. Isso inclui tudo, inclusive o financiamento da casa”, afirma Eid.

Os preços dos imóveis têm sido crescente. Os terrenos, dentro da área urbana do Rio de Janeiro, por exemplo, valorizaram mais de 50% nos últimos dois anos. Segundo o presidente da Patrimóvel, Rubem Vasconcelos, na zona sul do Rio, área próxima ao local onde acontecerão os jogos olímpicos, há escassez de terrenos. A oferta está zerada. A conta fica mais alta para as incorporadoras que precisam de terrenos. A Patrimóvel, com quatro unidades na capital, atua em 60% do mercado de corretagem imobiliária do Rio de Janeiro, lançamentos imobiliários, imóveis usados, lotes e propriedades para incorporação.

Uma pesquisa realizada pela área de inteligência da imobiliária Coelho da Fonseca, em maio de 2011, mostra que houve 2.910 lançamentos de unidades de médio padrão na cidade de São Paulo nos primeiro cinco meses de 2011. Desse total, na região central de São Paulo, foram lançadas 592 unidades e quase todas (99%) foram vendidas até abril daquele ano (quatro meses). A rapidez das vendas mostra a escassez de imóveis e a alta demanda no local.

Tanta demanda pela matéria prima – terra – justificou um aumento progressivo no valor dela, nos últimos cinco anos. Além de incidir sobre os terrenos, a pressão da demanda por imóveis também causou desequilíbrio na oferta de mão de obra para as construtoras, equipamentos e componentes industrializados. Houve a elevação dos custos fixos e atrasos no prazo de entrega. Se o consumidor deixa de pagar, o nome dele segue para o cadastro de inadimplentes.

Neste cenário, a principal queixa dos consumidores tem sido o atraso na entrega de imóveis financiados, que aumentou muito nos últimos anos. Desde 2011, as construtoras e incorporadoras já trabalham com metas de lançamentos e vendas mais modestas.

A maior parte dos financiamentos imobiliários no País ocorre com imóveis usados, pois eles são maioria no mercado. Quando se tratar de um imóvel novo, na planta, é necessário planejamento em função dos riscos envolvidos na negociação.

Os bancos no Brasil não financiam imóveis em construção, ou seja, na planta. Portanto, a dívida é assumida com a construtora. Somente após a entrega das chaves, ocorre a transferência da dívida à instituição financeira. Durante o período de pagamento à construtora, as parcelas do financiamento vão crescendo ao longo do tempo em função da correção do Índice Nacional da Construção Civil (INCC) sobre o valor total do contrato e não somente sobre as prestações. Se a obra atrasa, a dívida só vai aumentando.

No financiamento imobiliário, as instituições financeiras afirmam que não há muito espaço para a redução da taxa de juro aplicada nos empréstimos. Com os recursos da poupança, a taxa de juro praticada nos financiamentos imobiliários fica entre 8% e 10% ao ano nos bancos. No entanto, o custo efetivo total (CET) dos financiamentos imobiliários pode variar de uma instituição para outra. Compare este custo entre as diferentes instituições. Todos os bancos são obrigados a mostrar separadamente o CET do financiamento, explica o diretor da Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, Vitor Bidetti. O custo efetivo total embute itens como o seguro, análise jurídica, avaliação do imóvel taxas.

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